Обзор рынка недвижимости.
Обзор рынка недвижимости Черногории
В последние годы Черногория пользуется все большим успехом среди российских граждан. Среди них – как молодые успешные бизнесмены, так и люди старшего поколения, находящие выгодное применение многолетним сбережениям – сегодня недвижимость здесь заметно дешевле российской.
Если европейцы не особо гонятся за роскошью, то для наших соотечественников близость к морю, площадь приусадебного участка, возможность отделки дома «под себя» являются основополагающими факторами. Поэтому весьма популярна покупка недвижимости на вторичном рынке с последующей ее модернизацией.
Особым спросом среди представителей среднего класса пользуются апартаменты на расстоянии 100–800 м от моря. Новые дома строятся очень быстро – в среднем за полгода. Из строительных материалов предпочтение отдается кирпичу. Отличительная особенность местного жилья – огромные балконы, которые могут выполнять функции еще одной комнаты (о строительстве подробнее говорится в статье «Права иностранцев на приобретение недвижимости в Черногории»).
Более состоятельные граждане приобретают виллы на побережье: продаются как новостройки, так и старинные каменные дома, часто с собственным садом или огородом. При покупке вилл также ценность представляет земля, которую потом можно использовать под строительство еще одного объекта.
Существует в Черногории и элитная недвижимость, хотя по качеству она пока уступает западноевропейской. Однако на уровень действительно элитных – как по качеству, так и по стоимости – они уже выходят и даже опережают, скажем, болгарские. Как правило, это не исторические здания, а новые дома и апартаменты класса люкс.
Где покупают недвижимость
Наиболее популярно среди российских покупателей побережье Адриатического моря, в особенности окрестности города Будва. Также из-за хорошей экологической обстановки привлекательны объекты в Которской бухте, где стоимость несколько ниже, чем в Будве. Пользуются спросом и объекты в городе Бар, куда едут не только отдыхать, но и работать, заниматься бизнесом, совершать покупки: квартиры в Баре популярнее, нежели дома.
Меньшим успехом пользуется Ульцин: несмотря на то, что именно на юге страны самые лучшие пляжи, большую часть населения здесь составляют албанцы, а языковой и религиозный барьер отрицательно сказывается на спросе. Соответственно, цены на юге страны ниже.
В последнее время наблюдается повышенный интерес к объектам в горах. Единственной помехой здесь служит состояние коммуникаций и инфраструктуры, которое пока оставляет желать лучшего. Однако с течением времени, когда эта проблема будет устранена, может вырасти спрос и на недвижимость горных районов.
Цены на недвижимость
Апартаменты.
В прибрежных регионах цены на апартаменты в новостройках эконом-класса составляют €1,4–1,6 тыс. Меблированная студия в Сутоморе в 200 м от моря обойдется в €32 тыс. В Герцег-Нови апартаменты в 32 кв. м в строящемся доме (на стадии внутренней отделки) продаются за €57,6 тыс. Располагаются дома на второй береговой линии.
Дома
В Баре крошечный домик на участке 148 кв. м в 1,5 км от моря можно приобрести за €45 тыс. За более просторное и престижное жилье, например, каменный дом площадью 110 кв. м на первой береговой линии в Которе, просят не менее €210 тыс.
Виллы.
Новая современная вилла в Тивате, площадью 230 кв. м, на участке в 42 сотки и с прекрасным видом на море, может быть куплена за €750 тыс.
Земельные участки.
Цены на землю очень чувствительны к местоположению. Если в малоинтересных горных регионах участок можно купить буквально по несколько евро за кв. м (при покупке больших площадей, около 2 га), то для престижных прибрежных регионов и €900 за кв. м не является пределом.
Коммерческая недвижимость.
Стоимость таких объектов также значительно варьируется. Например, гостиница на десять номеров в 200 м от моря в Будве продается за €800 тыс. 100-метровый ресторан в Которе буквально на берегу моря можно приобрести за €300 тыс.
Перспективы рынка недвижимости
С начала 2000-х годов и до недавнего времени рынок недвижимости Черногории можно было в полной мере назвать перспективным. Количество туристов неуклонно росло, а среди них, начиная с 2002 года, увеличивался процент россиян. Особый спрос наблюдался на квартиры в новых жилых комплексах, дома и виллы на побережье. В 2006-2007 году рост цен на недвижимость Черногории составлял в среднем 20% – кое-где на побережье он достигал даже 100%.
С наступлением кризиса ситуация изменилась, цены пошли вниз.
В 2011 году они практически достигли своего дна. Но даже сейчас заявленную продавцом стоимость не следует считать окончательной и в ходе сделки вполне можно договориться о скидке от 5% до 12%.
Если отвечать на вопрос, насколько же в результате кризиса упали цены, можно назвать «устрашающие» 40% и даже 50%. Но, разумеется, такое положение дел характерно отнюдь не для всех регионов и не для всей недвижимости. На побережье, например, цены больше снизились в Баре, Сутоморе, Ульцине. Боко-Которской недвижимости снижение коснулось в меньшей степени. Больше потеряла вторичная недвижимость, падение (на эти самые 40%) пришлось прежде всего на типовое жилье югославского периода. Качественная недвижимость в престижных регионах побережья, а также классические черногорские дома исторической ценности большей частью сохранили позиции.
Объекты класса «люкс» по-прежнему будут пользуютсяся спросом - политическая ситуация в стране сейчас стабильна (в отличие, например, от соседней Албании), а цены ниже, чем, скажем, в Западной Европе. К тому же в стране, которая стремится попасть в Евросоюз, должны произойти изменения в лучшую сторону, как в законодательной базе, так и в качестве строительства и инфраструктуры.
Таким образом, можно сделать вывод, что сейчас выгодна по соотношению цены и качества покупка квартир в городах на побережье, строящихся домов с целью собственного проживания, а также элитных вилл.
Кредитование
Ипотека для иностранцев как таковая в Черногории отсутствует. Однако существуют другие возможности для рассрочки платежа за недвижимость. Во-первых, от самих застройщиков. Обычно они предоставляются на год. Если жилье уже готово, рассрочка может быть беспроцентной. В случае когда жилье только строится, может быть заложен «интерес» компании в размере до 3%. Также некоторые компании готовы кредитовать до десяти лет, ставка в таком случае составляет 4% годовых.
Теоретически существует и другой путь – оформить кредит в России, например в отделении банка «Сосьете Женераль» или такой кредит предоставляют некоторые российские банки. Кредит на покупку зарубежной недвижимости оформляется под залог российской. Потом в Черногории можно будет «перекредитоваться», оформив кредит, например, на реставрацию жилья. Ставка в таком случае будет составлять 8–9% годовых. Правда, такая схема практически не используется, поскольку требует от получателя соответствия целому ряду условий.
Гранд Недвижимость / Обзор рынка недвижимости.
